La rente, l'État et la pierre : anatomie de la crise du logement à Genève
Derrière la « pénurie » présentée comme une fatalité se joue un rapport social précis : la captation de la valeur produite par le travail au profit de la propriété foncière.
Cet article reconstruit la formation de la rente foncière genevoise comme mécanisme de transfert de richesse des locataires vers les propriétaires. À partir des registres fonciers et des séries de l'office cantonal de la statistique, il établit que la hausse continue des loyers ne traduit pas une rareté physique du logement, mais l'organisation politique de sa rareté. Il en tire les conséquences théoriques et pratiques pour une politique de socialisation du sol.
La crise du logement genevois se présente d'ordinaire sous les traits d'un problème technique : il manquerait des mètres carrés. Cette formulation, en apparence neutre, accomplit déjà un travail idéologique considérable. Elle naturalise une rareté qui est, en réalité, produite — et elle déplace la question du terrain des rapports sociaux vers celui de l'aménagement.1
Notre hypothèse est inverse. La « pénurie » n'est pas la cause de la hausse des loyers : elle en est l'instrument. Pour le montrer, il faut renoncer à traiter le logement comme une marchandise ordinaire et le ressaisir comme ce qu'il est — un rapport entre des classes médiatisé par un bien dont l'offre est, par nature, inélastique.
I — Position du problèmeCe que mesure un loyer
Un loyer n'est pas le prix d'un service ; c'est un prélèvement. Le propriétaire ne produit rien en louant : il perçoit un revenu en vertu d'un titre juridique sur un fragment d'espace que personne n'a fabriqué.2 Ricardo, déjà, isolait dans la rente cette part du produit social qui revient au propriétaire foncier du seul fait de sa propriété. Marx en fera le pivot de sa critique : la rente capitalise socialement une force qui n'est pas le travail.
« La propriété foncière présuppose le monopole de certaines personnes qui peuvent disposer de portions déterminées du globe terrestre. »K. Marx, Le Capital, livre III
Transposé à Genève, ce cadre permet une prédiction vérifiable : si la hausse des loyers procédait d'une rareté physique, elle devrait suivre l'évolution du stock de logements rapporté à la population. Or les séries disponibles contredisent cette attente.
| Période | Loyer médian (indice) | Taux de vacance |
|---|---|---|
| T — 10 ans | 100 | 0,4 % |
| T — 5 ans | 118 | 0,5 % |
| T (actuel) | 137 | 0,5 % |
La vacance demeure quasi nulle et stable, tandis que les loyers progressent fortement : la première ne peut donc expliquer la seconde. Ce que mesure la hausse, c'est l'amélioration du rapport de forces du propriétaire, non l'aggravation d'une contrainte matérielle.3
II — MécanismeL'État comme producteur de rareté
Il serait commode d'imputer cette situation au « marché ». Ce serait manquer le rôle actif de la puissance publique. Le droit foncier, la fiscalité immobilière et les règles d'aménagement ne corrigent pas la rente : ils en organisent les conditions, en garantissant la rareté du sol constructible et la transmissibilité du titre.4 La rareté n'est pas un état de la nature ; c'est une institution.
On objectera la longue tradition genevoise du logement d'utilité publique. Elle est réelle — mais résiduelle : tant que la norme reste la propriété marchande du sol, le secteur subventionné fonctionne comme une soupape qui désamorce le conflit sans en modifier la source.
III — ConséquencesSocialiser le sol
Si la rente est un rapport social, elle est transformable. La conclusion n'est pas un appel moral à la modération des propriétaires, mais une orientation : déplacer la propriété du sol hors de la sphère marchande — droits de superficie, fondations à but non lucratif, préemption publique systématique.5 Non pour « réguler » la rente, mais pour en tarir la possibilité même.
Telle est la portée d'une analyse matérialiste : elle ne dénonce pas un abus, elle expose une structure — et, ce faisant, rend de nouveau pensable son abolition.